〜「何から手をつければいいかわからない」を防ぐ基本ガイド 〜
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親や配偶者が亡くなり、相続が発生したとき、比較的トラブルになりやすいのが「不動産」です。
預貯金と違い、不動産は
- 分けにくい
- 手続きが複雑
- 名義変更をしないと売れない
という特徴があります。
この記事では、「不動産の相続で最初に知っておくべき全体像」を、順を追って解説します。
不動産の相続は「自動では起きない」
まず大事なポイントです。
❌ 親が亡くなったら、自動的に子どもの名義になる
⭕ 相続手続きをしなければ、名義は一生そのまま
不動産は、被相続人（亡くなった方）名義のままでも住み続けることはできますが、
- 売る
- 貸す
- 建て替える
- 担保に入れる
といったことは原則できません。
不動産相続の全体の流れ
細かい話の前に、全体像を押さえましょう。
不動産相続の基本ステップ
- 相続人を確定する
- 遺言書の有無を確認
- 不動産を「誰が相続するか」決める
- 必要書類を集める
- 相続登記（名義変更）をする
① 誰が相続人になるのか？
民法で、相続人は次のように決まっています。
- 配偶者：常に相続人
- 子ども：第一順位
- 子がいない場合 → 親
- 親もいない場合 → 兄弟姉妹
誰が相続人かを確定しないと、不動産は動かせません。
② 遺言書があるかどうかで、すべてが変わる
遺言書がある場合
- 原則として、遺言書の内容が最優先
- 「長男に自宅を相続させる」など指定できる
遺言書がない場合
- 相続人全員で話し合い（遺産分割協議）が必要
- 全員の合意がなければ不動産は決まらない
これが、相続トラブルの最大の原因です。
③ 不動産は「どうやって分ける」のか？
現金と違い、不動産は簡単に分けられません。
主な方法は次の4つです。
| 考え方 | |
| 現物分割 | 一人がそのまま不動産を相続 （ex. 不動産は長男、預金は次男） |
| 代償分割 | 一人が不動産を相続し、他の相続人に現金を支払う |
| 換価分割 | 不動産を売却し、売却代金を分ける |
| 共有名義 | 相続人全員で共有 |
共有名義は後々トラブルになりやすいため、できるだけ避けたほうがよいとされています。
④ 相続登記は「義務」になった
2024年4月から、相続登記は義務化されました。
- 相続を知った日から 3年以内
- 正当な理由なく放置すると 過料（罰金）の可能性
⑤ 相続登記に必要な主な書類
代表的なものは以下です。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍
- 相続人全員の戸籍
- 住民票（相続人）
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（遺言がない場合）
これらの書類は集めるのに時間と手間がかかるのが実情です。
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不動産相続でよくある失敗
名義変更を後回しにした
→2024年4月以降は相続を知った日から 3年以内に登記申請が義務となります。正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
また、名義変更をしないまま年月が経つと、相続人の一人（長男）が死亡し、長男の配偶者・子どもに相続権が移る等で相続人が増えてしまうことで、売却する際に権利関係が複雑化することに。
共有名義にしたまま放置した
→共有名義不動産は1人でも反対すると売却できないため、管理や修理の際に問題になることに。
生前にできる、効果の高い対策
相続対策で最も効くのは、以下の２つです。
- 不動産を誰に相続させたいか決める
- 遺言書で明確に指定する
これだけで、
- 相続人同士の話し合い
- 感情的な対立
- 長期化
を大幅に防げます。
